出品：大眼楼管

　　作者：肖恩

　　随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

　　“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

　　是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台，确立了“前港-中区-后城”的开发模式，协同园区开发运营、社区开发运营、邮轮建设运营等三大业务。但平均ROE近两年有所下滑，滑落至12.5%的水平线上，销售净利润率也连续两年下滑至15%以下，总资产周转率企稳在0.17左右，处在统计房企的中下游水平，并无明显的管理优势。相对来说，招商蛇口的财务更为稳健，整体的权益乘数小于10，即资产负债率小于90%。2020年报显示，招商蛇口也全部绿档。

平均ROE连续两年下滑 2020年仅有12.5%

　　统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。招商蛇口过去几年的平均ROE先升后降，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，招商蛇口的平均ROE从18.6%升至21%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

　　截止2020年，招商蛇口的平均ROE降低至12.49%，其在所有统计的100家上市房企中位列第54位，处于中游水平。此外，在规模相当的房企中处于垫底位置，低于新城、世茂、华润、龙湖等。

净利润率同规模里中等 降至15%以下

　　观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

　　值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

　　招商蛇口过去几年的净利润率先升后降，截止2020年，净利润率为13%，冲上20%后又再次回落，其在所有统计的100家上市房企中位列31位，在规模相当的房企中处于位置处于中下游水平，低于聚焦一二线的龙湖、华润，仅高于聚焦在三四线的。由此看来，招商蛇口尽管有前海片区不少土储，但整体项目的利润率优势并不明显。

权益比例不高但较为稳定

　　面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

　　在归母利润占比方面，招商蛇口近几年的数据比较稳定在70%出头的水平，但这个比例仅列在统计百家房企的63位，位于中下游水平。可见，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

　　在同规模房企中，招商蛇口再次位于中庸水平，融创、华润、中海的权益比明显更高，但世茂、龙湖的权益比要低，且下降的速度更快。

总资产周转率下滑后稳定在0.17

　　通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

　　Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

　　平均总资产周转率方面，招商蛇口过去几年下滑后基本稳定在0.17的水平，并没有体现出明显的管理优势。而在所有统计上市房企中，位列68位，在同规模中垫底，低于融创、华润、龙湖、新城等。

杠杆率相对稳健

　　权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

　　在平均权益乘数方面，招商蛇口为6.9，小于10，即资产负债率小于90%。在所有统计上市房企中，位列53位，处于中游位置与世茂相当。年报显示，2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23。按照“三道红线”要求，属“绿档”房企，全部达标。

　　综上，招商蛇口的平均ROE仅位列中游且呈现出快速下滑的态势，体现出了其综合盈利能力面临压力的一面，这其中，主要是由于招商蛇口在净利润率方面出现了明显的滑坡，加上杠杆率和周转率并不高，因此整体ROE就随着净利润率的下滑而下滑。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润／[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)／2]*100%；

净利润率=净利润／营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润／净利润；

平均总资产周转率=营业收入／[(期初资产总计+期末资产总计)／2]；

平均权益乘数=平均总资产／平均归属于母公司的股东权益。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP