原标题：这次真不一样！连续调控下，深圳楼市二手房网签量同比降超6成，专家：调控效果或延至三季度

　　自2月8日出台指导价政策以来，深圳二手房成交已“四连降”。

　　实际上，在新房成交下滑，以及二手住宅新增在售、求购、带看等均有下滑的大背景下，深圳仍多次加强了楼市调控监管，持续降低市场预期。有专家表示：预计调控政策的效果会从5、6月向三季度延伸。

　　图片来源：图虫

　　5月二手房网签量同比降超6成

　　指导价新政叠加贷款政策收紧，对深圳楼市影响持续增大，市场成交连续多月低迷。据深圳市住建局数据，5月深圳二手住宅市场网签3781套，环比下跌13.99%，同比下跌65.7%；市场过户3027套，环比下跌37.93%，同比下跌64.61%。

　　实际上，这已是二手房成交量连续第四个月下降，并且年内首次跌破4000套。指导价新政调控效果凸显，可以对比的数据是，去年5月深圳二手房网签量11028套，而新政出台的前一个月，二手房交易量为8971套，均高于业内人士评判市场热冷的8000套“荣枯线”。而成交持续走低的趋势，对市场各方均产生了较大影响。

　　据深圳贝壳研究院统计，近十年深圳二手房月度成交在3000套以下的月份仅12次，最近的一次是2020年2月。

　　“指导价颁布后，好多购房者搁置了购房计划，成交量大幅下降，不过除个别急卖的，业主挂牌价仍十分平稳”，福田区岗厦片区某大型中介经纪人程明向记者介绍，以其所在片区内的彩福大厦为例，上月成交仅2套，去年同期市场火热时，月成交有10多套，目前在售的77平方米两房，业主挂牌价在600万元左右。

　　成交大幅下降并非仅福田岗厦片区，分区来看，各区域过户量普降，过户量最高的为龙岗区，月过户量为810套，环比下跌37%，全市占比26%；宝安区过户567套，环比下跌41%，全市占比18%。

　　据深房中协统计，二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平方米的首次置业户型占比持续走低。究其原因，或许与新政对于资金不宽裕的购房者影响有关。

　　5月一手房环比下滑23.6%

　　值得注意的是，二手房成交遇冷的悲观预期，某种程度上也蔓延至新房市场。

　　据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交数据，5月份一手住宅成交量为2677套，环比持续下滑23.6%，同比下滑14.8%。新房住宅成交量降至近一年最低值。

　　有知情人士告诉记者，南山区近日开盘某新房，均价10万元/平方米，价格倒挂明显，原本是被业内集体看好的网红盘，认筹阶段也遇了冷，不管首套二套，只要提交资料审核通过均有摇号资格。

　　从新房市场实时情况来看，来自深圳中原研究中心的统计数据显示，今年5月，深圳共有10个住宅项目获批，6个住宅项目开盘，其中有3个“日光盘”，整体开盘去化超过八成。虽然新房市场成交热度仍然较高，但也在逐渐趋于理性。5月末，4个开启诚意登记的楼盘中，最终的客户入围比例小于预定的入围比例，即入围人数小于3倍可售房源数。

　　从深圳各区域成交情况来看，5月份，仅龙华、罗湖、盐田、大鹏四个区新房住宅成交面积出现上升，其余六个区成交面积下滑。其中，龙华区成交量环比增长37.3%，主要为4月入市的鸿荣源壹成中心花园集中网签；罗湖区增长23.7%，主要为缙山府大量网签。而福田区、宝安区下滑均较为明显，成交面积分别环比下滑81.8%和61.6%。

　　此外，各区域新房网签量方面，据乐有家研究中心数据显示，龙岗区一手住宅网签698套，排名全市第一，全市占比约26%，虽持续领跑全市，但环比下滑了10%。龙华区、罗湖区以及盐田区网签量依旧稳中有升，而西部地区的宝安及南山区下滑较多，分别环比下滑64%、31%，福田区更是仅网签了2套，环比下滑78%。

　　不过，由于一手住宅市场的成交与供应密切相关，深房中协预计，随着5月末新盘供应的发力，6月份一手住宅成交量或将有较为明显的上升。

　　连续调控压低市场预期

　　实际上，在新房成交下滑，以及二手住宅新增在售、求购、带看等均有下滑的大背景下，深圳仍多次加强了楼市调控监管，持续降低市场预期。

　　今年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。通知称，建立深圳二手住房成交参考价格发布机制，在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

　　2月25日，深圳市房地产中介协会也转发了一份通知，要求通过开展专项检查行动，严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为，引导理性交易，稳定市场预期，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

　　5月6日，深圳市分行下发通知，分别上调首套、二套房贷利率15BP和35BP，前者执行LPR+45BP，相当于5.10%，后者执行LPR+95BP，相当于5.60%。

　　同时深圳也收紧了落户政策，并不再对引进人才发放租房和生活补贴。5月25日，深圳发布通知，将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，且本科学历入户年龄收紧至35岁，硕士收紧至45岁；同时，技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”，技能型人才的底线要求调整为技师。

　　此后，住建局又发布文件，要求预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格，并对精装修价格也进行总体把控。

　　深圳官方也再度加强了金融管管控。6月2日，深圳市地方金融监管局对辖内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行了集体监管约谈，要求各融资担保公司全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳此次对此类担保公司进行管控，其实也是把监管对象范围扩大了，从传统的商业银行部门增加到融资担保部门，真正体现了在金融贷款市场方面堵住漏洞的导向。

　　深圳楼市调控效果或

　　向第三季度延伸

　　那么，如何来看待当前深圳楼市的整体表现？

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，5月深圳新房、二手房交易量均创下阶段性新低，其中二手房成交量不足4000套，主要原因在于，二手房指导价对市场交易起到明显降温效应，另外，贷款额度的管控、房贷利率的上升，也拉长了整个交易节奏，对深圳楼市影响较大。

　　谈及接下来市场走势，李宇嘉表示，若金融环境持续收紧，延续目前严控额度、提高利率，以及多部门“围堵”经营贷违规流入房地产市场等多项举措，预计深圳楼市成交量还将继续回落。

　　深圳中原研究中心分析认为，近期新房住宅供应逐渐回升，预计后期新房市场过户套数会出现回升。而二手房市场方面，由于二手市场的主流置业者依然是贷款置业者，对于大部分贷款客户而言，二手住宅首付增加的资金短期内难以解决，加上近期一手住宅供应回升会挤压二手住宅市场需求，因此预计近期二手住宅市场将持续低迷。

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出，鉴于今年以来深圳楼市处于持续严格的调控背景下，进入5月，深圳楼市仍然保持这一节奏，比较大的两个政策表现在于，各大银行提高了房贷利率，“打新”的规则也进一步收紧，从而导致楼市成交上，无论新房、二手房都出现了成交量继续下滑的趋势。

　　“目前深圳楼市仍处于相对低迷的状态，市场仍然在观望，供需博弈仍在推进，局部地区也出现了二手房价格下调的情况。目前来看，今年上半年楼市基本上在往这一方向推进，调控目标基本实现。预计调控政策的效果会从5、6月向3季度延伸。”宋丁称。

　　中指研究院深圳分院研究总监童晓玲则指出，展望未来，深圳将继续坚定中央关于“三稳”的调控目标，坚持“房住不炒”定位，后期调控环境依然偏紧，在多项政策的共同作用下，预计未来深圳房价将更趋平稳。

　　本文来源：每日经济新闻、新京报、证券时报

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责任编辑：王珊珊