国房景气指数连续四个月下滑

    今年一季度，A股房地产上市公司预收账款合计为830.27亿元，同比增长101.8%，是营业收入的3倍，大笔“入袋”的预售账款锁定2008年的利润。

    但是，业内专家指出，今年以来，全国楼市销售的冷清和房地产景气度的回落，将限制房地产企业未来的成长空间；而信贷从紧、上市受限导致的融资门槛和成本的抬高，使得开发商日趋紧张的资金链在短期内很难得到缓解。

　　预收账款增速将下降

    Wind资讯统计显示，今年一季度，A股房地产上市公司合计实现营业收入278.86亿元，同比增长46.95%；实现营业利润58.25亿元，同比增长57.71%；实现归属母公司股东的净利润为40.24亿元，同比增长68.99%。

    尽管2008年一季度全国楼市仍未摆脱成交低迷、局部调整的观望态势，但从一季报披露数据来看，上市房企整体业绩仍保持高速增长。对此，长城证券研究员刘昆指出，这主要得益于去年的高额预售款，使得一季度结算收入并不受楼市冷清的影响。

    业内认为，一季度大幅增长的预收账款，也为2008年的业绩打下了坚实的基础。部分城市在2008年存在房价回调的可能，只要能够保持一定的销售量，房地产公司的预收账款仍然能保持较快的增长，但预计增速将会下降。

    从行业盈利能力来看，一季度行业毛利率和销售净利率较去年同期和四季度都有明显上升，这与房地产项目结算相对销售时间滞后直接相关，部分地区一季度房价调整对于上市公司盈利能力的影响预计要在2009年才能体现。

    国家统计局数据显示，3月份“国房景气指数”为104.72，比上月回落0.83个点，这是自去年11月份以来，连续第四个月下滑。

    现金流依旧紧张

    2008年一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观。一季度，房地产上市公司每股经营现金流量为-0.15元，较四季度略有上升；经营活动产生的现金流量净额为-208.58亿元，比去年同期减少125.8%。同时，一季度每股筹资活动现金流为0.51元，较去年同期和四季度大幅增长，主要是股权融资和借款的增加。

    2006-2007年，全国房地产价格出现普涨现象，加上银根宽松，房地产公司普遍采取了积极扩张的战略，不断加大土地储备，而到了2007年四季度，调控压力加大，银根突然紧缩，房地产公司普遍出现资金紧张的状况。开发企业现金缺口加剧，除了直接买地进行开发，参股投资的情况也更加频繁。

    业内专家指出，上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。在此情况下，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题；但是，一季度，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。

    另外，一季度地产行业存货较去年末增加15%，主要是在建工程的增加，今年大部分上市公司都提出了较2007年更高的开工和竣工计划，都希望加快项目周转速度回笼资金。而存货周转率和总资产周转率同比和环比都出现下降，说明行业一季度营运效率有所降低。

    今年一季度，房地产行业的资产负债率较去年基本持平。而在净债务率方面，2007年行业在较多股权融资促进下，这一指标明显下降，但是在今年一季度又出现较大幅度上升，这也说明目前行业整体资金紧张进一步加剧，偿债压力加大。刘昆认为，资金紧张对开发商而言或许不再只是压力，还有可能随时演变成风险。（林喆）